百姓不做“房奴”，政府要做什么？
-----“十一五”期間實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、山東省政府參事、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授 郭松海
近來(lái)人們常常議論 “房奴”，其意思是指城鎮(zhèn)居民抵押貸款購(gòu)房，在生命黃金周期中的20—30年，每年每月使用占可支配收入的較大部分，如40-50%，甚至更高的比例，用于償還貸款本息，以致造成對(duì)居民家庭生活的長(zhǎng)期壓力，影響到家庭生活的正常消費(fèi)，如家庭成員中子女教育、成人繼續(xù)教育經(jīng)費(fèi)的開(kāi)支，家庭成員中醫(yī)療費(fèi)用的支出，撫養(yǎng)老人費(fèi)用的支出等等。因購(gòu)房使得家庭生活質(zhì)量下降，為此，人們生活感受到奴役般地壓抑，在一生最美好的時(shí)光，為購(gòu)房而沉淪于“苦役”。
由此可見(jiàn)，在住房商品化的條件下，購(gòu)房者住房消費(fèi)支出、住房支付能力，成為當(dāng)前問(wèn)題的癥結(jié)所在；而住房市場(chǎng)的核心住房?jī)r(jià)格，則是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。關(guān)于前者，住房支付能力，依據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15%--30%；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在著過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。
關(guān)于后者房?jī)r(jià)問(wèn)題，影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的，它存在于住房生產(chǎn)、分配、流通乃至售后物業(yè)服務(wù)的各個(gè)階段。住房?jī)r(jià)格除了主要取決于生產(chǎn)成本、流通成本以及在生產(chǎn)與流通過(guò)程中企業(yè)獲取一定利潤(rùn)外；重要的是在住房流通交易環(huán)節(jié)上，購(gòu)買一套住房的總價(jià)，它涉及到住房單價(jià)、套房面積、融資方式、首付款比例、貸款方式、貸款期限、貸款利率等等。其中套房面積可按照《國(guó)六條》的規(guī)定，普通商品住房定為
許多市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家以房?jī)r(jià)收入比作為度量住宅市場(chǎng)的重要指標(biāo)，其中房?jī)r(jià)多通用中等水平的住房?jī)r(jià)格來(lái)代表；而在我國(guó)因相關(guān)資料缺乏，一般用商品住房“均價(jià)”來(lái)代替。目前，我國(guó)部分城市高檔商品住房供應(yīng)偏多，但隨著政策的引導(dǎo)，市場(chǎng)將以普通商品住房供應(yīng)為主，其市場(chǎng)價(jià)格代表性也就接近國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)。家庭收入國(guó)際上多用中等收入家庭來(lái)代表，隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)，中產(chǎn)階層的份額將逐步擴(kuò)大，其代表性也就接近國(guó)際慣例。因此，從發(fā)展來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的確定也正在逐步接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
但是，目前我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)收入比大多已超過(guò)了6倍，其中北京、南京、青島等的比率都超過(guò)了10倍，房?jī)r(jià)顯然偏高。因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致生活滿意度下降的群體，不僅是低收入者，而且波及到廣大中等收入人群。面對(duì)現(xiàn)狀，如何使我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格調(diào)控到合理區(qū)間呢？在“十一五”，在這些大中城市實(shí)現(xiàn)商品住房?jī)r(jià)格零增長(zhǎng)，則是權(quán)宜之計(jì)。在這期間，計(jì)算實(shí)際房?jī)r(jià)收入比公式的分子不變，而人均收入如按10％的比例增長(zhǎng)，也就是分母按年10％的速率增加，5年后分母將增長(zhǎng)約1.6倍，房?jī)r(jià)收入比也將下降1.6倍。如果是原先10倍的房?jī)r(jià)收入比，即可下降到接近6倍。
在“十一五”期間，部分房?jī)r(jià)偏高的城市實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，但為了改善人們的居住條件，增加住房的性能和效用，住房的生產(chǎn)成本如新技術(shù)、新材料、新設(shè)施的推廣應(yīng)用，勞動(dòng)工資的增加，仍然是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要因素；為此，除了抑制住房投資投機(jī)的虛擬需求外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)真落實(shí)《國(guó)六條》的兩個(gè)70%之外；為使百姓不做“房奴”，政府應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行必要的干預(yù)。
（一）政府應(yīng)履行社會(huì)公共管理的職責(zé)，合理調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。地方政府應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)一些有品牌、有實(shí)力的企業(yè)開(kāi)發(fā)中低價(jià)位普通商品房，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)；要根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入、建安成本等因素，來(lái)確定合理房?jī)r(jià)區(qū)間；并運(yùn)用利率與稅費(fèi)等手段，促進(jìn)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整；提高中低價(jià)位普通商品房的比例；房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了10倍的城市，其限價(jià)商品房所占比例應(yīng)占達(dá)到30-40%；使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的供給結(jié)構(gòu)與中低收入家庭真實(shí)需求相穩(wěn)合，以滿足大眾的需求。
（二）加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性消費(fèi)。要加強(qiáng)宣傳教育，引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性消費(fèi)觀，抑制需求過(guò)快增長(zhǎng)。改善居住條件是廣大百姓的迫切需要，但住房改善需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程；要形成多元住房梯度消費(fèi)理念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力，來(lái)選擇買房和租房，消除盲目攀比的心理。在政策制定上，要引導(dǎo)合理消費(fèi)，限制潛在需求過(guò)早變?yōu)槌?/SPAN>消費(fèi)；規(guī)范投資需求，抑制投機(jī)需求，如對(duì)投資性購(gòu)房提高貸款門檻;對(duì)購(gòu)而不住的空置房實(shí)施征稅措施等，進(jìn)而達(dá)到降低住房的需求動(dòng)力，緩解住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)壓力。
(三)降低或取消政府有關(guān)部門不合理的涉房收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格查處自立項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)行為。 逐步減免公建配套工程費(fèi)，大市政配套費(fèi)。各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交納每平方米幾百元的上述兩種配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)商再把費(fèi)用攤?cè)虢ǚ砍杀荆罱K轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。納稅人購(gòu)買房產(chǎn)，還要花錢買那些本該由社會(huì)提供給納稅人服務(wù)的學(xué)校等公建用房及居住區(qū)紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有其不合理之處。公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)應(yīng)納入財(cái)政預(yù)算或由政府通過(guò)多渠道籌資統(tǒng)一組織規(guī)劃建設(shè)。