深化房改 穩(wěn)定房價
全國政協(xié)委員 山東經(jīng)濟學院教授 郭松海
我國2000年至2003年，房價增長率從2％穩(wěn)步上漲至5％；2004年，房價增長率直沖到10.8％；2005、2006年回落到6％左右；而2007、2008年又分別增長到7.6％、6.5％。從2004年至2007年，深圳、廣州、北京、上海等城市房價幾乎成倍地增長；一線城市房價的增長，又帶動了二線城市房價增長，房價高企，連中等收入家庭都望房興嘆。房價暴漲，除了上述市場需求的拉動外，還有房改政策在執(zhí)行中偏離的原因。
一、房改政策在執(zhí)行中偏離，是房價增長過快的重要原因
1．土地價格的普通商品住房招標出讓態(tài)度消極。2003年8月，國務院頒發(fā)了近十年中有關房改的第二個文件，《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 [2003 18號文]，在這一“房改新政”中，市場住房供應的多數(shù)，由1998年23號文《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中提及的經(jīng)濟適用房，改為了“控制土地價格” 的普通商品住房。但是，普通商品住房的開發(fā)，要控制土地價格，其后幾年幾乎是沒有做到。2002年國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，自當年7月1日起施行�！兑�(guī)定》要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。此后，依照[2003]18號文，以土地劃撥方式的經(jīng)濟適用住房建設退居次要位置；而地方政府在利益驅使下，土地拍賣出讓成為當?shù)氐闹匾斣�，對控制土地價格的普通商品住房招標出讓則采取了消極態(tài)度。據(jù)《中國財政年鑒》，2002年全國土地出讓金是1445.8億元，2004年達到5894億元，全國土地出讓金占地方財政收入的比重由2002年的16.98%，增加到 2004年的49.56 %；2004年每平方米的房價比上年上漲了352元，比1998至2003年6年商品房價漲得還要多。因為土地出讓金在地方政府財政收入中舉足輕重，自2003年后，四、五年來商品住宅用地絕大多數(shù)是拍賣出讓，控制土地價格的普通商品住房項目屈指可數(shù)，難以實施。
２．由于“控制土地價格”的普通商品住房供應的缺失、經(jīng)濟適用住房供應的缺失，導致房價大幅地升高。通過時間序列數(shù)據(jù)分析住宅價格體系之間的因果關系，利用全國1998—2006年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，建立多元計量模型量化演算，得出結果是：經(jīng)濟適用住房對銷售住宅價格起著反向作用，其影響力度達到0.18；高檔住宅、別墅住宅銷售對住宅價格起到推動的作用，其影響力度為0.09;這在一定程度上說明房價上漲更多表現(xiàn)為一種結構性現(xiàn)象。近五年來，經(jīng)濟適用房、“控制土地價格”的普通商品住房年供應合計不到住房年供應總量的10%，非限價中高檔住宅及別墅住宅占到90%，結構供應錯位對房價的影響頗大。
３．中央寬松的財政政策和信貸政策，加大了購房和自住住房的優(yōu)惠政策。2008年，隨著宏觀調控政策作用顯現(xiàn)，部分大城市房地產(chǎn)市場降溫，出現(xiàn)滯銷，一些人認為是市場觀望，其實這是住房消費理性的回歸，面對可望不可即的房價，說觀望，不如說是盼望，人們盼望[2003]18號文及早落實，盼望控制土地價格的普通商品住房較多地問世，盼望“使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應�！比欢�，2008年第四季度，由于美國次貸引發(fā)的全球金融危機，影響到中國的實體經(jīng)濟，中央實行了寬松的財政政策，信貸政策由緊變松，加大了購房特別是自住住房的優(yōu)惠政策；進入2009年，國內流動性過剩、貨幣供給充足，近來通脹預期引發(fā)了買房避險需求，加之經(jīng)歷樓市調整探底過程，剛性需求逐步得到釋放，政策因素與市場因素的疊加，使得近幾個月來房價快速上漲，這種上漲幅度如果與家庭收入增長幅度不匹配，將會影響到自住需求的釋放，釀成新的泡沫。
二、深化房改，抑制房價過快增長的建議
1．深入住房制度改革。必須將住房制度改革深入進行下去，要進一步落實國務院近十年有關住房體制改革直發(fā)的第三個文件。為此，當前就要平抑房價過快增長，使之較大低于城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長，進而使得一些特大城市的房價收入比，逐步回歸到合理區(qū)間。依據(jù)我國經(jīng)濟增長和住房供需的預測，以及2000年到2008年房價同比增長率的波動幅度大約為3%；在2009后幾年，要在保持房價穩(wěn)定的基礎上，未來幾年將房價逐年的波動幅度控制在3%范圍內為宜；這樣，在后幾年，人均收入如仍按10％左右的比例增長；至2010-2012年，部分大城市的房價收入比，即可接近合理的比率。
2.落實房改政策，抑制房價過快增長。建立市場供應、政府參與的住房保障體系。當前，在房價收入比高企的大城市，應建立一個以廉租住房、經(jīng)濟租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房組成的多層次、結構完善的住房保障體系。除了認真落實中央推出的9000億元保障房扶助計劃之外，還要推出供應城市中等收入、中等偏低收入家庭的經(jīng)濟租賃住房、限價普通商品住房；其住房租售是面向第一次購房或住房面積未達標的家庭，其管理辦法可效仿經(jīng)濟適用住房有關作法規(guī)定執(zhí)行。近期在房價高企的大城市限價普通商品住房供應可占住房供應總量的30%左右；土地實行招標出讓，控制其價格，并可與經(jīng)濟適用住房、廉租住房、經(jīng)濟租賃住房實行配建。
3.完善土地招拍掛制度，限制高檔住房建設用地。在各地安排年度建設用地指標時,應優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地，確保廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，年度供應總量不低于住宅用地供應總量的70％。在“主城區(qū)”應增加普通商品房用地，“主城區(qū)”不能成為富人集聚地；不能誰給得錢多，土地就由誰來攫取，應該讓城市齊備的公共資源為廣大群眾所共享。
4.在房價高企的大城市重點推出限價房。要建立限價房政策的地方目標責任制，政府推出限價房，要拿出一定數(shù)量的限價建設用地，政府需突破“以地生財”模式，犧牲部分土地收益，向民生用房“輸血”；減少了地方財政用于其他工程的建設，這對地方政府是個嚴峻考驗。
5.建立多元化的住房生產(chǎn)供應模式�？捎烧M建住宅投資公司，成立以承擔社會責任為主，盈利為輔的集團公司，開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟租賃住房、經(jīng)濟適用住房及限價普通商品住房。另外，也可由住房合作社來建設保障性住房。
6.加快制定出臺《住房保障法》。將住房的保障目標、管理監(jiān)督機構、保障對象、保障標準、保障手段、保障資金來源及相關配套政策等內容予以規(guī)范化、法律化；通過法律規(guī)范保障制度的運作，明確政府的職責地位，確定與本國經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的適度、合理的保障水準，保證具體操作中的公開和公平。通過《住房保障法》承認住房合作社、合作建房的合法性，建立起多元化的充分競爭的住房供應體系，通過制定《住房保障法》，以嚴厲法制根治政府主導的廉租房、經(jīng)濟適用房及限價普通商品住房建設和分配中的異化現(xiàn)象。