2009年山東省政協(xié)提案
關(guān)于改革我省地方房地產(chǎn)業(yè)管理體制
成立住房保障與房地產(chǎn)業(yè)管理局的建議
民盟山東省委
經(jīng)過(guò)近十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)現(xiàn)階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其進(jìn)一步能否健康發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行都有著重要影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)、政府、消費(fèi)者以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等眾多利益相關(guān)者。因此，抓住正在進(jìn)入的房地產(chǎn)業(yè)收縮和調(diào)整期的契機(jī)，對(duì)于城市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效的管理體制改革與創(chuàng)新，就成為目前以及今后一段時(shí)間內(nèi)我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方面。
一、房地產(chǎn)業(yè)政府管理體系現(xiàn)狀及問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政府管理體系除了存在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系不健全、房地產(chǎn)立法層次偏低、立法主體多元化標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、許多法律亟待更新等法規(guī)體系問(wèn)題以外，地方政府還突出存在房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)多頭管理格局、部門設(shè)置雜亂的問(wèn)題。
由于房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，牽扯部門利益復(fù)雜，因此參與管理的部門繁多。主要包括房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、稅收、金融、投資、價(jià)格等。在我省地方政府層面，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃和國(guó)土職能在相關(guān)機(jī)構(gòu)的設(shè)置上有一定的差異，有些地方房產(chǎn)、建設(shè)和規(guī)劃由城市建設(shè)部門統(tǒng)一管理，有些地方規(guī)劃職能是獨(dú)立出來(lái)的，有些地方是完全分離的，有些地方國(guó)土和房產(chǎn)是統(tǒng)一的。
這種多頭管理的模式，既不利于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的制定和實(shí)施，也不利于我省房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致房地分割，中央與地方不統(tǒng)一，住房規(guī)劃以及住房保障政策難以落實(shí)，各部門之間利益難以協(xié)調(diào)，容易出現(xiàn)短期行為，政策出臺(tái)以及各類手續(xù)辦理效率大幅降低，開(kāi)發(fā)流程難以優(yōu)化，地方投資環(huán)境難以改善，影響我省城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升。
二、我省地方政府房地產(chǎn)業(yè)管理體制方面的建議
（一）明確政府在房地產(chǎn)業(yè)管理中的職能
1.實(shí)施住房保障
住房保障職能是政府在市場(chǎng)機(jī)制之外所要發(fā)揮的維護(hù)社會(huì)公平正義的職能。雖然各國(guó)政府在進(jìn)行住房保障的實(shí)際運(yùn)作中，許多的工作是由市場(chǎng)化運(yùn)作的企業(yè)或者非盈利機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，然而政府在住房保障中仍然具有其重要職能和不可推卸的責(zé)任。政府在住房保障中重要職能和責(zé)任主要體現(xiàn)在：為住房保障制定長(zhǎng)效指導(dǎo)制度框架，制定住房保障的規(guī)劃，為住房保障工作提供政策指導(dǎo)，在財(cái)政上要給予住房保障資金支持，直接建設(shè)保障性住房、為建設(shè)保證性住房的企業(yè)提供稅收等優(yōu)惠政策。
2.維護(hù)市場(chǎng)秩序
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序的混亂已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展過(guò)程中的重要障礙，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)快漲時(shí)捂盤惜售、囤積居奇、肆意抬高房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)泡沫需要壓縮時(shí)形成不降價(jià)同盟，以及房地產(chǎn)中介企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些違法違規(guī)行為，都在很大程度上破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的經(jīng)營(yíng)秩序。政府在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)秩序方面是義不容辭的。
3.維護(hù)長(zhǎng)遠(yuǎn)公共利益
房地產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)公共利益主要是指，房地產(chǎn)在房屋設(shè)計(jì)、建造以及使用過(guò)程中的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。具體包括節(jié)能省地住宅的研究和推廣、房屋建造過(guò)程中節(jié)能技術(shù)的推廣、住宅產(chǎn)業(yè)化的推行，以及相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)等等。房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ陂L(zhǎng)遠(yuǎn)公共利益的維護(hù)，同時(shí)也是保證房地產(chǎn)可持續(xù)健康發(fā)展的必要前提條件。政府本身有著維護(hù)公共利益的職責(zé)，并且可以通過(guò)使其規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，更好的維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)公共利益。
（二）建立我省地方房地產(chǎn)業(yè)政府管理綜合體系的途徑
1.從地方城市政府入手，有選擇性的進(jìn)行試點(diǎn)。
地方政府部門對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的管理起到直接參與的作用，而多頭管理所造成的諸多問(wèn)題更多是體現(xiàn)在地方政府部門中。所以，應(yīng)該率先將地方政府相關(guān)部門進(jìn)行整合。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的管理上大部分權(quán)力都集中于城市政府，因此，建議首先應(yīng)該在城市政府中成立房地產(chǎn)業(yè)管理局，負(fù)責(zé)全面執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)管理中的政府管理職能。為了避免在改革的過(guò)程中走彎路，應(yīng)當(dāng)在改革的初期挑選幾個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的城市進(jìn)行改革試點(diǎn)，在充分總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上將該做法推廣到全省的城市政府。
2.從簡(jiǎn)單到復(fù)雜逐步深入，先從房地統(tǒng)一開(kāi)始。
在政府部門中，財(cái)政、金融部門有自己更為獨(dú)立的體系。而對(duì)于土地資源的管理部門在管理的方式上同建設(shè)部門以及房管部門十分相似，再加上有歷史淵源，所以改革應(yīng)當(dāng)先從整合當(dāng)前的房屋管理部門以及土地管理部門中的相關(guān)機(jī)構(gòu)入手。首先將城市政府中建設(shè)部門、規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門以及土地管理部門中與房地產(chǎn)業(yè)管理相關(guān)的機(jī)構(gòu)合并為房地管理局。在管理的職能上，房地管理局首先要做到房地統(tǒng)一發(fā)證。
3.三留一撤，組建新局
保留城市建委（建設(shè)局）、規(guī)劃局、國(guó)土資源局，撤銷房產(chǎn)管理局，整合相關(guān)職能組建住房保障和房地產(chǎn)業(yè)管理局。
（三）建立我省地方城市政府住房保障和房地產(chǎn)業(yè)管理局
住房保障和房地產(chǎn)業(yè)管理局的具體職能，由以下十三個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。
1.房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃計(jì)劃與投資管理處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城鄉(xiāng)住房建設(shè)規(guī)劃；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房保障用地的土地征用和出讓年度計(jì)劃；負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)居民居住狀況調(diào)查工作；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的控制。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處
該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)政策的制定，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的年審備案，負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的策劃和招標(biāo)工作，組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的招、拍、掛，作為第三方起草簽署土地使用權(quán)出讓開(kāi)發(fā)合同，進(jìn)行保障性住房建設(shè)用地的劃撥等。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)接城市規(guī)劃局，實(shí)施城鄉(xiāng)居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理處
該機(jī)構(gòu)的主要職能是：監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)于擾亂市場(chǎng)正常秩序的企業(yè)給予行政處罰；審批商品房預(yù)售許可證。
5.拆遷征地與危改管理處
該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)監(jiān)督用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集體土地的征用、農(nóng)民的補(bǔ)償和拆遷安置工作，審核從事拆遷安置企業(yè)的資格并發(fā)證，確定拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和仲裁拆遷中的一些糾紛和矛盾，負(fù)責(zé)危舊小區(qū)改造的優(yōu)惠政策和規(guī)劃建設(shè)招商，并對(duì)一些大型獨(dú)立工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造以及危改工作進(jìn)行政策支持和指導(dǎo)。
6.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)
該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)對(duì)于城鄉(xiāng)房屋和房屋相關(guān)土地的權(quán)屬進(jìn)行登記、發(fā)證和產(chǎn)籍管理，并負(fù)責(zé)對(duì)以上權(quán)屬變更進(jìn)行管理。
7.住房保障管理處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保障性住房項(xiàng)目的選址和規(guī)劃建設(shè)招標(biāo)，制定本地區(qū)各類住房保障制度的家庭劃分標(biāo)準(zhǔn)以及保障標(biāo)準(zhǔn)，確定各區(qū)域廉租房租金的指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政府指導(dǎo)價(jià)，組織保障性住房認(rèn)購(gòu)認(rèn)租活動(dòng)，監(jiān)管相關(guān)參與住房保障制度運(yùn)作的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的工作執(zhí)行情況，組織經(jīng)濟(jì)適用住房的政府回購(gòu)事宜。
8.住房資金管理處
該機(jī)構(gòu)全面負(fù)責(zé)住房公積金的運(yùn)作，包括住房公積金的收繳和進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)的投資，住房公積金貸款的發(fā)放，負(fù)責(zé)制定與住房公積金使用相關(guān)的一切政策措施；整合過(guò)去在財(cái)政部門和人民銀行部門與房地產(chǎn)業(yè)管理相關(guān)的職能，負(fù)責(zé)住房保障方面財(cái)政資金的歸集與運(yùn)用（包括土地出讓凈收益中用于住房保障的資金）。
9.物業(yè)管理指導(dǎo)處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)資格的審查和備案，負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督管理物業(yè)管理企業(yè)的管理行為，負(fù)責(zé)制定相關(guān)的物業(yè)管理政策，負(fù)責(zé)公共維修資金收繳與使用的監(jiān)督管理。
10.房地產(chǎn)科技促進(jìn)處
該機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)建設(shè)和使用過(guò)程中的四節(jié)一環(huán)保工作。其中包括對(duì)節(jié)能省地型住宅的推廣、建立房地產(chǎn)四節(jié)一環(huán)保方面的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)住宅建設(shè)方面節(jié)能新技術(shù)的應(yīng)用，大力推廣住宅產(chǎn)業(yè)化并培育住宅產(chǎn)業(yè)化基地，對(duì)大型公共建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制等。
11.房地產(chǎn)法規(guī)政策研究與信息管理處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)業(yè)方面的相關(guān)法規(guī)，住房制度改革設(shè)計(jì)，監(jiān)督相關(guān)法規(guī)的執(zhí)行情況，研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展政策；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)（包括固定資產(chǎn)投資規(guī)模、新房和二手房的銷售情況、住房租賃市場(chǎng)情況等）；負(fù)責(zé)政務(wù)網(wǎng)站維護(hù)管理和信息發(fā)布。
12.管理局辦公室
該機(jī)構(gòu)本局綜合協(xié)調(diào)部門，負(fù)責(zé)局內(nèi)日常管理調(diào)度、重要活動(dòng)組織安排、來(lái)訪接待等，負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作進(jìn)行政策指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的違規(guī)行為給予行政處罰。
13. 人力資源管理處
該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理局內(nèi)人事管理，負(fù)責(zé)牽頭制定行業(yè)內(nèi)崗位培訓(xùn)計(jì)劃，督促和監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)組織實(shí)施行業(yè)內(nèi)崗位培訓(xùn)計(jì)劃。
（四）加強(qiáng)監(jiān)督
地方房地產(chǎn)業(yè)管理局的職能較多、權(quán)力集中，必須加強(qiáng)監(jiān)督才能防止濫用權(quán)力，維護(hù)公平公正和效率。建議采取以下具體措施：
1.制定并實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)信息公開(kāi)制度，及時(shí)公布各項(xiàng)規(guī)劃及行政審批結(jié)果、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)結(jié)果等。
2.中共市紀(jì)檢委在該局設(shè)立派出辦公室，工作人員按雙月輪流值班，市紀(jì)檢委公開(kāi)設(shè)立投訴箱；每雙月召開(kāi)一次由市紀(jì)檢委領(lǐng)導(dǎo)主持的房地產(chǎn)業(yè)管理局處級(jí)局級(jí)干部紀(jì)律檢查例會(huì)。
3.加強(qiáng)市監(jiān)察局對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理局的定期例行監(jiān)督。
4.制定并實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)管理局內(nèi)部監(jiān)督考核制度。
5.加強(qiáng)專題研究投入，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。